1.山东海景房评价,大家交流下

旅游地产---海景房，作为中国新兴的房地产概念，从海南开始，10余年间席卷了中国东南沿海的大部分二三线城市，以海景为主题的房地产营销被冠以“旅游地产”的名义大肆宣传。

胶东半岛的海景房也是在这种背景下，加入了中国“旅游地产”的序列。经过十余年的发展以及“蚂蚁搬家”式的分销方式，正面的也好、负面的也罢，影响力已经做得足够。

中国改革开放三十年，第一批淘到金的人已经到了养老的年龄，威海、烟台等作为世界人居城市，优良的空气、优美的景观、低节奏的生活深受这部分人群的青睐。但是可以说，经过这么多年的发展，胶东的“旅游地产”仍然在中低端市场徘徊。

既得利益的驱使让旅游地产开发业态几乎全部是旅游住宅产品，虽然土地低成本运作让开发企业的利润空间足够，但是高额的分销成本以及几无底线的议价空间使开发企业对景观资源的打造、配套设施的建设无限压缩。海景房地产市场随着快速的发展，深层次问题已经逐渐显露。

一、产品属性、开发模式单一 客观的讲，旅游地产由于缺乏足够的理论支持，还是一个比较宽泛的概念。而胶东的海景房（青岛黄岛、烟台的龙口、蓬莱、海阳、莱阳以及威海的荣成、文登、乳山）所谓的旅游地产几乎是“旅游+房产”的开发模式，利用“海”这个无限大的主题来销售楼盘在很长一段时间里成为胶东半岛房地产开发的“主旋律”。

开发企业充分利用每年几千万的游客招揽购房者，利用一个个“概念”来引导着冲动性消费。 开发商由于前期快速发展带来的心理优势，旅游地产开发企业尤其是中小企业过分逐利，在产品和旅游地产应该具有的属性和建筑理念上并没有跟得上市场发展步伐，旅游地产核心价值中最重要的配套更是困扰胶东部分区域海景房的重要因素。

二、销售模式让威海海景房廉价的“虚高” “我们的房价属于价格洼地、房价没有泡沫、升值空间巨大”几乎成为了开发企业对未来涨价预期的统一口径。关于城市价值与房地产价格的关系，用三线城市的房价与一二线房价相比本身就是没有意义。

而在胶东半岛旅游地产销售尤其是周边海景概念楼盘的销售中，大量分销式“层层剥皮”的销售模式每年拿走这些企业8%——25%甚至更高的利润。房地产代理商“绑架”开发商已经是既成事实，而纯外销楼盘几乎都成为“被绑架者”。

尽管这些区域的房地产企业有所警觉，但是既得利益的驱使以及营销方式的匮乏，让这些企业必须“随波逐流”。某楼盘销售总监就表示该区域的楼盘“提点”（即开发企业给代理机构的佣金）已经“没有底限”，迫于代理商“谁家给的点高就往谁家带客户”的压力，“大家在佣金问题上已经开始恶意竞争”。

这种恶性循环带来的负面影响是不可估量的，从销售层面上来讲，第一、开发企业高额的代理佣金导致成本提升，只能通过提高价格的手段来保证利润；第二、中国的房地产代理机构，尤其是中小型代理机构良莠不齐，在高额利润的趋势下，销售手段上利用虚假宣传、夸大区域环境和投资价值、回避区域或项目的不足，倾力让大量“不明真相的围观者”进入市场。所有这些，最终损害的永远都是消费者的利益，近几年媒体曝光的海景房负面事件大多是由这些因素导致。

大量以快速回报为目的的房地产企业参与，必然让长期持续回报的旅游地产项目无处容身。低土地成本运作却不能实现高成本的配套，空置率不能得到很好的利用，让威海的部分海景房炒作比较“火”的区域成为“空城”、“鬼城”。

而没有足够人气支撑的服务业和旅游业也不能得到良性发展。 如此恶性循环的局面，让了解胶东这些区域的房地产开发企业更加清楚，力求长期现金流和持续的人气积累几无可能，所以快进快出成为了最好的运作方式。

于是，遍及全国的销售网络，蚂蚁搬家式的销售模式备受青睐，在北京、上海、南京、哈尔滨、沈阳全国各地城市看到，胶东半岛好多周边区域很多的房地产开发企业在各个城市里都配备销售团队，而且多数以中小中介为依托，传单为手段售卖自己的楼盘。 综上所述，胶东半岛周边区域太多的海景楼盘并不属于所谓的价格洼地，实际上属于低廉的“虚高”，说白了，就是看着很低，其实可以更低…… 三、相对改观但并不成熟的城市配套 说到“海景房”发展的瓶颈，必须提到这“该死的配套”，在cctv对威海某区域海景房的报道里，配套成为了主要抨击的对象。

可以说，除了青岛、烟台、威海的市区有较为成熟的城市配套，炒作较为火爆的区域（龙口、银滩……）的配套并不成熟，尽管我们的政府多年来一直高喊加大城市配套建设，但是作为城市末梢部分或者非重点发展区域，配套设施建设相对匮乏。即使好多省级旅游度假区，很多楼盘步行10分钟内只有一条公交线路，并且要相隔一个小时一班。

资源和配套才是旅游地产真正的核心价值，海滨城市旅游资源重点源于海，海滨城市对于内陆城市来讲可以说步步是景，旅游资源并不匮乏，但是胶东的旅游资源并没有得到“旅游地产”的充分利用，如何在不破坏资源的情况下进行旅游景观深度打造，形成长期的、可持续发展的景观、物业和旅游产品配套，可以说旅游地产还有很长的。

2.急

j揭秘海景房 从这个从事了五六年的海景房行业里走了出来，心里的感受不是不舍，而是一种解脱。

为什么这么说呢？因为这个是从良心上的一种释放。也可能是我不配做商人吧，因为我做不到无奸不商。

海景房，真的是一种暴利。别的地方的海景房我不知道，我只知道我从事的山东海景房。

我希望大家能慢慢的听我去解说这个神奇的海景房。对于将要或者打算买山东海景房的人来说是一种非常大的帮助和参考。

毕竟我在这个行业里从事了五六年。知道太多太多的内幕。

刚才从事海景房的销售的时候，面对很多老头老太太大多数是不忍心，可是后来想，我不骗他们，他们也得被别人骗。还不如让我赚点钱。

唯一心里平衡点的是，我能帮他们找一些准成些的房源，多照顾照顾他们。毕竟在这个社会上我需要钱，需要生存。

无论是威海，还是烟台的，青岛的，其实里边7a64e59b9ee7ad9431333332396166的内幕都差不多。听我一个个跟你们分析。

在跟你们说说我们是怎么一步步引导客户去消费买房子的。最后在跟你们说说里边的利润空间有多么的大。

多少客户会多花多少万冤枉钱。首先说下银滩和海阳的房子。

银滩和海阳是胶东半岛以南的房子。在销售的时候都会给美化的很好很完美。

可是没人去告诉你夏天它会很潮很潮，冬天没有供暖。每个卖房子的都说这有供暖那有供暖，等你真的住上的时候就会发现，有供暖设施，但是没人会给你供暖，因为入住率根本就达不到。

比如说一到了晚上银滩就成了一片死城，漆黑一片。而且很多的楼盘都是骗人的，下不来产权，楼房质量不过关。

或者迟迟不交房。比如说最近有个海洋国际项目，当初卖的时候说11年交房，可是到现在海洋国际还没交房。

在那住一定要经受的起购物的不方便，因为你买个东西需要跑几公里或者几十公里外去买，经受的起寂寞，因为住的人太少太少。不要听销售的说多少人住，那都是骗人的，都是为了你买房子，等你买完之后就不会在乎你了。

在说下龙口，龙口是胶东半岛以北的房子。要说起来缺点真的很多，污染，龙口的工厂很多，南山铝业我想都听说过了，在东海旅游度假区附近就有一个，这个我想任何一个售楼员都不会告诉你，也不会承认的。

你可以出了东海旅游度假区沿着沿海观光大道往东走，你就会看到铝厂了。有的时候龙口下雨下的都是泥点子。

还有就是风大，特别冬天，吹的北风，无遮挡，非常之冷。沙滩也是人工的。

不要相信他们说的颗粒细沙，那是人工的，人工的！龙口冬天还下雪呢，你说能不冷吗？从大海上吹来的北风，你说能不冷吗？龙口最牛逼的不是警察，是保卫处，特别东海旅游度假区里，保卫处就是天，谁也惹不了。要不外边都在传XX集团黑社会呢。

还有龙口的房子也有问题，建筑质量上有的偷工减料。有的干脆就交不上房子。

比如说怡天海景城项目，09年销售的房子，到现在还没交房呢。你敢买吗？最主要的还有填海项目，以前的一线房子前边被填海了就变成二线了。

比如说金域蓝湾，就是典型的填海造楼。在龙口就不要指望一线海景房了。

山东海景房无论南北都用一个通病，就是冬天根本就没人。商店很多都关门了。

为什么每年都有很多人从事海景房，铺天盖地的宣传单页。就是因为它暴利！暴利！我先给你们算一下他们从宣传到销售的成本啊，按一周来算，一个小的售楼处（大的售楼处成本更高），最低需要20万张宣传单页，单页有B5的A3的A4的等等几种，价钱从四分到一毛三不等。

多少钱你们自己算吧，这个只是宣传费用。发大巴车，55座大巴车的费用不同地方价钱不同，但是包车去山东来回两天，一辆车一趟费用最低最低还得8000元（每次发团还不止一辆）。

你们也可以自己打听车价。每个人宾馆住宿，两个人一个房间。

150元一个房间。中途还需要负责吃饭。

费用是不是非常之高啊，但这个还没算售楼处员工开支和售楼处房租呢。但我告诉你，这一辆大巴车上只要有一个人买房子了就稳赚不赔！说到这我就告诉你们这里边的利润空间吧。

其实在外销售海景房的不用听他们说他们是开发商，他们都是骗你的。其实都是代理商，他们给你领到的楼盘都是他们代理销售的，或者是包盘销售的。

跟现场都通好气串通好了，保证把戏演的滴水不漏。开发商放给代理商的点位能达到15%-30%个点（总房款的百分比），中间还有可能有溢价，知道什么是溢价吗？比如说300溢价，就是你6300一平买的房子，开发实际就按6000一平和代理商结算，然后那三百就按三百一平全给了代理商。

销售人员的提成也非常的高，不要相信他们没有提成或者提成低，普通的业务员提成能拿到千分之五到百分之二呢！如果你要买房子不要相信不能讲价这一说，无论他们说的多逼真多么干脆。你直接找带你看房子的讲价，不讲下四五百就不要买了，就是你讲下来四五百他们还赚很多很多。

如果你厉害有的盘你能讲下一千。如果你买的商铺那能讲的更多了，就比如说龙口的龙族御景项目，商铺卖15000一平，你花七千买，他还赚一千呢！其实有些开发商，在招代理商销售的时候一般都会先放出15个点和100到300的溢价，不过这还有的谈的空间，这就看实力了，有的能拿到20个点。

3.新海景酒店（太平洋总店）的评价

新海景酒店（太平洋总店） 的点评用户点评我要点评gameboyfx  新海景酒店（太平洋总店） 我的朋友在这里办婚宴，我觉得这里环境真的很不错。

就是里面太大了三楼真是不好找啊，还好碰到个黑衣服的l把我们带过去，这里的菜肴味道一般，服务员一个人服务好几桌，上莱好快呀。 新海景酒店（太平洋总店）还行，服务不错。

新海景酒店（太平洋总店） 菜不适合下酒也不适合下饭菜都做的好看 味道也好但是要是请客吃饭喝酒会有点麻烦 不如其他的太子艳阳天二楼服务员完全比不了三楼宴席的客人来了 就是先点菜 然后人就闪了尼玛茶水不倒上 还没吃饭 一个人先给一包餐巾纸我说 这餐巾纸不要钱的？。 新海景酒店（太平洋总店）性价比不错。

这家新海景酒店是新开的位置很好在解放大道与汉西路交叉口，交通方便，有车位，服务态度蛮好，适合婚宴、商务宴请，价格也不贵 新海景酒店（太平洋总店） 菜都有特色，虽然不适合我的口味，但是确实很新颖，环境也不错，喜欢特色的朋友可以来试试，不过价格，嘿嘿，您最好多带点钱。 朋友婚礼在这里办的，车子还没进停车场就看到门口的字幕机打出来祝贺新人的滚动字幕。

停车场很大，不愁找不到车位，但停车场实在太脏了都是垃圾。宴会厅在三楼，从大厅坐电梯上，给新人淫客的的面积很小，搭个小布景稍微布置一下就只够新人站立，伴郎伴娘无法伴在左右。

好在这个淫客这个环节的主要目的是收红包，亲戚朋友一起照相必须紧紧依靠画面紧凑。从这里去到宴会大厅要走过漫长曲折的走廊。

没有指示牌的话容易走错。有一。

新海景酒店（太平洋总店） 此家酒店环境好，服务也可以 ，就是菜肴上桌有点冷，比较适合大型的婚宴酒席。 好。

真的好，好的没话说，真的你信不。