看房承诺书是合同吗

1.买房中介让客户签订的看房协议书是否是有效率的

我查了下LZ提到的看房协议书，LZ应该指的是这一条款：“甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方（无论是中介或个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任。”

没接触过实务中这类案件，说说自己的想法，仅供参考。有学者下了这样的定义，所谓的霸王条款，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务，减免自身责任的不平等的格式合同。

nullnull“霸王条款”往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现，具有五大共性：一是减免责任，逃避经营者应尽的义务。二是违反法律规定，任意扩大经营者权限。

三是排除、剥夺消费者的权利。四是权利义务不对等，任意加重消费者责任。

五是利用模糊条款掌控最终解释权。所以从定义和特征来看，该条款确实有霸王条款的嫌疑。

但是，霸王条款不等同于无效条款。首先，从合同整体效力来说，客户作为一个成年人，有完全行为能力，他应对自己的行为负责。

因此他签字的时候，应视为他已对协议书的全部内容知晓。因自己的粗心大意没有认真阅读条款，事后说自己不知道有相关内容的主张，是不会影响到合同整体的有效性的。

第二，个别条款的效力不会影响合同整体的有效性。也就是说，即便该条款有霸王条款之嫌，会侵害到客户的合法权益，那产生纠纷时会针对该条款的效力来解决纠纷，而不会认定整个协议书无效。

第三，该条款类似“竞业限制”条款，有保护中介商业秘密的意图。从法律上来讲，这种意图本身合理合法。

只是在条款中过分剥夺了客户的自由选择权。比如关于六个月的时间限定过长、关于违约金的设定过高，这些在解决纠纷时都可以作为客户保护自己权益时的论点。

从中介的角度来讲，该条款并没有概括的设定客户不许再找其他中介，而是将标的限制在了“该房屋”，这点可以看出中介并没有要求客户必须通过他们解决房屋需求的故意，单从这点来讲，该条款不会被认定为当然无效的。我的意见是，客户在与中介签订任何协议前都应当仔细阅读所有条款，对自己有疑问有异议的条款，要积极与中介沟通要求修改，否则就不签，一般中介都会作出一定让步的。

如果中介在签订协议后消极对待客户，那客户可以根据中介的行为要求更换服务人员，甚至解除中介合同。中介毕竟还是希望能促成交易的，消极服务应该只是个别服务人员的问题，只要客户积极沟通解决，相信还是可以避免闹到法院的。

如果闹到法院，也不用害怕，就像我上面说的，就算是合同有效，但霸王条款中对客户的过分限制，法官也不会予以支持的。

2.看房协议是否有效

你说的看房协议书应该是《看房确认书》也就是中介公司为防止客户跳单的凭证，这是有效力的。

无论是大的中介公司还是小型的中介公司，他们都有着这样的规定。一方面是为了证明业务员带你看过房子。

另一方面就是为了防止客户跳单。所以，你跳单了。

你这样做显然是不好的，因为虽然后来你自己联系到了房主，办理了房屋买卖的一切手续，但是如果没有中介公司辛苦的带你看房，你是不会知道这套房子，也不会买到它。所以，理解一下中介人员，他们有付出的，就应该有回报。

虽然现在他们不知道你跳单了，但是他们在每个季度都会核查这些房源信息的成交情况，如果发现被跳单，他们会采取极端的手段，比如堵你锁芯，活着那喷漆在你的门上喷上一些乱七八糟的东西，还有更加极端的。最后一样深追究！我觉得你还是应该到中介公司，找到当时带你看房的业务员，把事情跟他讲清楚，他也不会狮子大开口的，因为中介佣金的收取是有标准的。

不用全额中介费，因为他们对你的服务只是带看。所以，你可以选择给他们一定的服务费，或者单独给那业务员好处费，要么就抱着侥幸心理逃避下去。

我个人建议，你选择前者。这样心里会踏实一点。