房地产估价报告该如何写作？

一、内容提要： 房地产估价报告写作案例详述，《规范》规定的估价报告的规范格式说明。

二、大纲要求 掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。 三、内容讲解： 5.4房地产估价报告写作案例 5.4.1背景资料 5.4.1.1一般因素 近几年，XX市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。

同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。

几年来，XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。

5.4.1.2房地产实物权益状况因素 估价对象位于XX市XX区XX街X号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660。

44㎡，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。

综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2971。98㎡，自2003年开始建设。

综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。

依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程量约占总量的95%。 该工程已通过竣工验收，委托方获得《房屋所有权证》。

根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。 估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。

估价对象东侧与XX商城为邻，西边隔XX街为XX洗浴中心，南面为XX大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。

5.4.1.3区位状况因素 （1）区域范围 以估价对象为中心，东至W路、西至S街、北至B街，南至L路。 所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。

（2）区域特征 估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。

（3）道路配置 K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道，S街、B街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。 （4）交通设施与接近条件 估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。

经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。 （5）基础设施 在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。

5.4.2估价技术路线 根据背景材料可知，估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房，建筑面积为2971。 98㎡。

目前已完成建委工程总量的95%。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。

由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，因此，拟使用用途为最高最佳使用。 作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼，其收益性是显而易见的。

因此，可以使用收益法进行评估。同时，在XX市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中，钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多，所以可以从中. 选取可比实例，运用市场比较法评估估价对象的价格。

另外，估价对象刚刚建成，处在工程收尾阶段，已完成的工程量约占总量的95%，为此可以辅之以成本法。 最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数，得出最终的估价结果（并扣减未完工程量的价值）。

[Page] 5.4.3写作案例 XX市XX区XX街X号综合楼估价报告 项目名称：XX市XX区XX街X号综合楼 委托人：（略） 估价机构：（略） 估价人员：（略） 估价作业日期：2004年4月20日至2304年4月30日 估价报告编号：（略） 一、目录 一、致委托人函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件 二、致委托方函 XX有限公司： 受贵公司委托，本所秉承客观、公正、科学、独立的原则，对由贵公司自建并拥有产权的、位于XX市XX区XX街X号综合楼进行市场价格评估，估价时点为2004年4月20日，估价目的为抵押贷款。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上。

房地产估价案例

目录 房策网 http://www.fangce.net 座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片第5页座落位置及邻近环境长沙市位置长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。

有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。

岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。

年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。

无霜期275天。长沙市区内。

人口，地域及行政区长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、科教、信息、文化和金融中心。长沙市总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建城区面积128平方公里。

根据现时的行政区域划分，长沙市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市，共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。长沙市总人口587.09万人，其中非农业人口191.89万人，市区人口180.77万人。

人口密度为每平方公里3083人。长沙市之经济条件2003年，长沙国民经济持续，稳定、快速增长。

全市全年实现国内生产总值928.22亿元，同比增长14.0%；一、二、三产业比重为8.9:42.5:48.6。2003年完成全社会固定资产投资494.97亿元，对外经贸态势良好，全年进出口总额（海关口径）20.44亿美元，其中出口总额10.98亿美元，进口总额为9.46亿美元；全年利用外资项目（企业）达122个，合同外资金额7.77亿美元，实际使用外资金额5.02亿美元。

城市居民人均可支配收入为9932.52元，城市居民人均消费性支出8330.40元，农民人均可支配收入为3647元，农民人均纯收入为3745元。目前，长沙已进入全国综合经济实力一类城市行列，在全国219个地级市中排第19位。

工业 长沙建立了具有特色的工业体系，机械、电子、家第6页电、食品、建材等行业的一批骨干企业形成规模，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品远销世界各地。长沙正在重点扩大电子信息、烟草食品、机械制造、新型材料、生物医药五大类支柱产业，打造高档卷烟、电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织和食品加工等10大长沙工业标志性工程。

农业 长沙素有"渔米之乡"的美称，"毛尖"、"浏阳金橘"以及"春花李"、"北山梅"等构成长沙鲜明的地方农业特色。目前，长沙农业正由传统农业向市场型农业、生态农业、科技农业、城郊农业转变。

农村产业结构日趋合理。果蔬、花卉、药材种植和乳业养殖强劲增长。

商业 自古商贸发达，商贾云集，素为江南的重要商品集散中心。长沙的流通产业成为最具有活力的优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费的商业网络。

2003年全年实现社会消费品品零售总额452.00亿元，同比增长2.69%。金融 长沙是湖南的金融中心，现有金融网点1000余家。

2003年金融形势良好，全年金融机构现金收入3879.22亿元，同比增长19.12%；金融机构现金支出3816.46亿元，同比增长19.73%；货币回笼62.76亿元。年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）1598.70亿元，比年初增加存款305.46亿元，其中城乡居民储蓄余额704.85亿元，比年初增加存款111.70亿元；金融机构贷款余额1629.42亿元，比年初增加贷款362.67亿元，其中短期贷款余额680.13亿元，比年初增加贷款122.85亿元。

保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易等日趋活跃。长沙市之交通及区域条件长沙市交通发达，有京广铁路、石长铁路、长常高速公路经过。

黄花国际机场已开通多条国内国际航线。内河航运便利，湘江穿城而过。

形成了航空、铁路、公路、水运网络：航空 长沙黄花机场是八十年代末兴建的国家一级机场，可供大中型飞机日夜起降，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中城市。铁路 京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西。

长沙已成为全国较大的铁路运输枢纽。第7页公路 公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为 支脉，通车里程达910多公里。

北京。

求房地产项目的可行性研究报告范例

参考前瞻产业研究院发布的《2016-2021年房地产项目可行性研究报告》第1章：房地产项目总论1.1 前瞻可行性研究步骤1.2 房地产项目可行性研究基本内容1.2.1 项目名称1.2.2 项目建设背景1.2.3 项目承办单位1.2.4 项目建设用地1.2.5 项目建设期限1.2.6 项目建设内容与规模1.2.7 项目开发建设模式1.2.8 可行性研究报告编制依据1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测2.1 房地产项目涉及产品或服务范围2.2 房地产行业前瞻市场分析2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析2.2.2 市场规模分析2.2.3 盈利情况分析2.2.4 市场竞争分析2.2.5 进入壁垒分析2.3 房地产行业市场前瞻预测第3章：房地产项目建设场址分析3.1 房地产项目建设场址所在位置现状3.1.1 项目建设地地理位置3.1.2 项目建设地土地权类别3.1.3 项目建设地土地利用现状3.2 房地产项目场址建设条件3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质3.2.3 项目建设场址经济条件3.2.4 项目建设场址交通条件3.2.5 项目建设场址公用设施条件3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件3.2.7 项目建设场址法律支持条件3.2.8 项目建设场址气候条件3.2.9 项目建设场址自然资源条件3.2.10 项目建设场址人口条件3.3 房地产项目建设地条件对比3.3.1 项目建设条件对比3.3.2 项目建设投资对比3.3.3 项目运营费用对比3.3.4 项目推荐场址方案3.3.5 项目场址位置图第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案4.1 房地产项目技术方案4.1.1 项目生产方法4.1.2 项目工艺流程4.1.3 项目技术来源4.1.4 推荐方案工艺流程图4.2 房地产项目设备方案4.2.1 项目主要设备选型4.2.2 项目主要设备来源4.2.3 推荐方案的主要设备4.3 房地产项目工程方案4.3.1 项目工程建设内容4.3.2 项目特殊基础工程方案4.3.3 项目工程建设规模4.3.4 项目建筑安装工程量估算4.3.5 项目主要建设工程一览表第5章：房地产项目节能方案分析5.1 节能政策与规范分析5.1.1 节能政策分析5.1.2 节能规范分析5.2 房地产项目能耗状况分析5.2.1 项目所在地能源供应状况5.2.2 项目能源消耗状况分析5.3 房地产项目节能目标和措施分析5.3.1 项目节能目标5.3.2 节约热能措施5.3.3 节电措施5.3.4 节水措施5.4 房地产项目节能效果分析5.4.1 装备节能效果5.4.2 建筑节能效果第6章：房地产项目环境保护分析6.1 房地产项目建设场址环境条件6.2 房地产项目主要污染源和污染物6.2.1 项目主要污染源分析6.2.2 项目主要污染物分析6.3 房地产项目环境保护措施6.3.1 大气污染防治措施6.3.2 噪声污染防治措施6.3.3 水污染防治措施6.3.4 固体废弃物污染防治措施6.3.5 绿化措施6.4 环境保护投资预算6.5 环境影响评价分析6.6 地质灾害及特殊环境影响6.6.1 项目建设地址地质灾害情况6.6.2 项目引发发地质灾害风险6.6.3 地质灾害防御的措施6.6.4 特殊环境影响及保护措施第7章：房地产项目劳动安全与消防7.1 编制依据和执行标准7.1.1 项目编制依据7.1.2 项目执行标准7.2 危险因素和危害程度7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度7.2.2 有害物质种类与危害程度7.3 前瞻安全措施方案7.3.1 工艺和设备安全选择措施7.3.2 对危险作业的保护措施7.3.3 对危险场所的防护措施7.4 前瞻消防措施方案7.4.1 火灾隐患分析7.4.2 前瞻消防设施方案第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置8.1 房地产项目组织架构8.1.1 项目法人组建方案8.1.2 项目管理机构组织架构8.2 房地产项目人力资源配置8.2.1 项目员工数量8.2.2 员工来源及招聘方案8.2.3 员工培训方案8.2.4 工资与福利第9章：房地产项目实施进度分析9.1 房地产项目实施进度规划9.1.1 项目管理机构设立9.1.2 项目资金筹集安排9.1.3 项目技术获取转让9.1.4 项目勘察设计9.1.5 项目设备订货9.1.6 项目施工前期准备9.1.7 项目完整竣工验收9.2 房地产项目实施进度表第10章：房地产项目投资预算与融资方案10.1 房地产项目投资预算10.1.1 项目总投资10.1.2 固定资产投资10.1.3 流动资金10.2 房地产项目融资方案10.2.1 项目资本金筹措10.2.2 项目债务资金筹措10.2.3 项目融资方案分析第11章：房地产项目财务评价分析11.1 财务评价依据及范围11.1.1 财务评价依据11.1.2 财务评价范围和方法11.2 前瞻房地产项目销售收入估算11.2.1 产品生产规模11.2.2 项目实施进度11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算11.3.1 费用估算基础数据11.3.2 年总成本费用估算11.3.3 年经营成本估算11.4 财务盈利能力分析11.4.1 利润总额及分配11.4.2 现金流量分析11.4.3 投资效益分析11.5 财务清偿能力分析11.6 财务生存能力分析11.7 不确定性分析11.7.1 盈亏平衡分析11.7.2 敏感性分析11.8 财务评价主要数据及指标第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析12.1 。

怎么做一处房产的房地产价格评估报告

你好，房地产估价报告由以下几种，一是由房地产经纪咨询机构出具的咨询性质的报告，不具备法律效力，只提供给委托人一种参考意见；二是由房地产估价资质的估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，具有法律效力。

一般由以下八个组成部分：1、封面2、目录3、致委托方函4、注册房地产估价师声明（所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，对签名的注册房地产估价师起一种警示作用）5、估价的假设和限制条件（在此部分要对委托人提供的有关情况与资料进行必要的检查核实）6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件希望对你有帮助~！。

关于无形资产、房地产、企业价值三个方面的评估报告

一，什么是业务估值业务估值是一个企业作为一个有机整体，根据自己的或状况和整体盈利能力的全部资产占有充分考虑各种因素的影响，企业的盈利能力，宏观经济环境在其中企业和行业背景的结合，以企业为进行一个整体的公平市场价值进行全面评估。

根植于现代经济中，企业估值和传统的单项资产评估是非常不同的，它是基于企业整体价值分析和对企业作为一个整体来评估企业价值评估活动的运作价值管理。 这里指的是在为股东创造价值的所有投资，是企业作为包含在一系列与合同，其性能各方面的利益本质上是与会计固定资产有关的经济合同的具有独立法人资格的企业资产的整体价值并反映在减去资产的账面净值后的报告责任是不一样的。

二，企业价值评估BR采用国际公认的，经过验证的评估方法，以寻找中国企业的本质缺少正常情况下，被低估的资产。 三，企业价值评估与传统的“企业范围内的资产评估”的区别传统的“总体评价”，以评估提出的企业资产负债表，这严重影响了企业价值评估的定位的资产和负债，并限制业务估值方法的方法的发展。

它的偏见，体现在以下几个方面的限制： 1，在操控性上评估值有直接影响的会计问题，评估师是一个大量的工作，为审计工作； 2，每因企业资产必须单独评估，评估机构为单一资产估值的运营成本，设备，房地产，土地及其他资产的控制往往不明白聘请专业技术人员来完成的评价，从而严重影响了实践水平评估。同时，房地产和土地的企业估值似乎必须由人员的财产和土地价值评估的特殊值来承担，导致业务被肢解的整体价值，影响了评估的准确性企业的价值； 3，因为往往只有通过评估标的企业提供的会计报表，导致资产负债表中的资产和遗漏的疏忽； 4，由于评估价值每一个人资产于财务报表内列账加起来可能反映了企业的整体价值，它的价值不能被用来作为参考，以评估定价的问题，委员会实施了股票发行另一套定价机制，资产评估报告，可用于成立公司。

资产评估行业错过了发行的证券的一个巨大的市场； 5，同样是由于各单项资产的评估值中列出的会计报表可能不会增加，以反映企业的整体价值，资产评估报告书只是作为主要的国有资产管理部门完成相关文件手续，但并没有提供定价的企业股权交易提供有益的参考，不能满足股权交易市场的有效需求。 涉及超越了传统的财务报表和外部环境分析（包括政治环境，产业政策，信贷政策，区域政策，环境政策，交通，甚至地理位置等），企业价值评估的项目，业内人士分析，产品和市场分析，业务流程分析，组织结构和权限分析，人力资源分析，信用分析，企业绩效管理分析及财务评价（常见的偿债能力，现金流状况及增长潜力分析）纳入评估体系。

企业价值评估是资产评估的一个组成部分，但不同于传统的单项资产评估，整体资产评估。单项资产评估包括流动资产，机器设备，建筑物及在建工程，土地使用权，并于无形资产长期股权投资的评估，整体评估的基础上，企业内部各公司资产或业务单位，为经营实体的分支机构，基于未来收益预期来评估其市场价值，它更要考虑资产组合方式之间的协同效应带来的增值业务价值。

四，业务前景的企业价值和我们的评估我们的企业价值资产评估的？起步于20世纪80年代后期，由于中国仍处于过渡期，因为经济体制，市场经济还不够发达，为我国的理论体系的评估尚未形成，评估方法进行评估个人资产，并通过模仿的探索进入了一个成熟的阶段，但对企业的估值才刚刚开始。探索理论和多资产评估散落的课本方法，有一点是洽谈业务估值体系，被移植在企业价值评估中的资产评估大多是理论和方法。

欧洲等西方国家留学业务估值理论已经比较成熟，并广泛应用于实践。但在我国，理论和方法来评估个人资产已经开始走向成熟，一个新的领域的企业价值评估或评估，还没有形成一个完整的商业价值评估理论和方法。

1，企业估值的经营理念在中国，企业的定义是从做法上的不同所产生的使用额外的物种。一般认为：一个以营利为目的的企业从事依法设立的经济组织独立核算的生产经营活动。

一个企业的定义，明确的社会和经济组织基本上是由一个依法设立的企业，同时也揭示了这家企业的社会和经济组织的主要方面是从其他社会经济组织，企业即根本目的不同是有利可图的企业在面临资源约束，独立核算，以收抵支，融资条件和企业的设立程序，以符合法律要求等条件。 对业务定义的内容和性质，理论界有不同的看法。

新古典经济学是一个市场为研究对象，主要研究市场价格在交易中的作用。因此，企业被认为是企业建立在技术，信息充分的条件下追求利润最大化的“黑盒子”没有交易成本，对着只追求利润最大化的微观经济主体的市场约束。

2，企业法人价值观的估值？业务估值是一个企业作为一个有机的整体，所有基于自己或条件和整体盈利能力占有资产，并充分考虑企业利润的影响能力因素，以企业为进行一个整体的公平市场价值进行全面评估。我们可以说，它是一个市场经济和组合的现代企业制度的产品。

有关业务估值，经过长期的发展，西方国家已经成熟。 我们。