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[内容摘要]：房价飞涨，并非经济领域的正常现象。

作为国家经济生活的“总主管”，国务院及相关部委是否采取了合法、合理、有效的应对措施？面对房地产市场错综复杂的利益关系，政府能否“拨开云雾”，打击非法活动，稳定房价，守住普通民众对之的信赖？未来的房地产市场，政府有效的调控措施是什么，究竟“路在何方”？通过这三个方面的阐述，希望解开房价飞涨背后的神秘面纱，同时也为行政权力在经济领域的行使探寻有益经验。 [关键词]：金融、财政措施 土地政策 行政手段 保障性住房 住房问题不仅关系到民生，是国民生存、生活之根本，而且关系到国家金融秩序的安全、整体经济的稳定发展。

近期美国次级债务危机的爆发，也给了我们一个警示，金融问题牵一发而动全身。房价过高已经到了政府不得不运用各种调控措施，且必须是合法、合理、有效调控的阶段。

一、国务院、相关部委针对房地产市场的主要规范性文件及其分析 政府干预经济，进行宏观调控的手段无非有以下几种：财政，税收，信贷，行政手段。[①]在房地产领域，政府还有一个比较特殊的砝码：土地政策[②]。

面对房价的高涨，政府并非无所作为，针对各个阶段出现的问题，总结挫折、教训，制定了众多的规范性文件。在短短的几年时间里，针对同一问题，如此密集的规范性文件，在整个新中国历史上也是罕见的。

以下主要选取几个笔者认为最为重要的规范性文件，简要介绍，分析，以透视行政权力运行的始末。 （一）2002.7，国土资源部，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即国资部11号令） 国资部11号令的核心内容是，“除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应”。

其目的是为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度。 这里涉及到我国土地政策的变革。

1990年，国务院发布了《城镇土地使用权出让和转让条例》（俗称为国发第55号令），使城镇国有土地的所有权和使用权相分离，土地使用权正式成为一种商品，解决了土地的商品化问题，由无偿划拨、无期限使用、无流通变为有偿、有期限、可以流通。由此，在实践中，开发商通过政府的土地划拨获得土地，进行开发，而“作为报偿，开发商通常承担市政和商业配套的开发”[③] 显然，从无偿使用到有偿划拨，协议转让，让各级政府看到了隐藏于后的巨大利益，划拨给谁？划拨多少？通过什么形式？作为一级政府，众多的社会因素都需在考量之中，但无疑为权力寻租提供了条件，也使得实力雄厚，后台关系硬的开发商占尽先机。

国发55号令的紧随市场经济的大势，其出发点是正确的，但并没有通盘考虑土地使用权商品化之后的一系列问题，由此在经营了十几年后，以规范国有土地使用权出让行为的国资部第11号令出台。 “招拍挂”作为市场经济运行的方式，本无可厚非，但似乎就是这一政策引起了中国房地产市场的一系列变化。

“从房地产市场的源头市场，即土地市场角度来看，有一点则几乎可以肯定，那就是，全国房地产价格2002年后的猛涨，与“土地招拍挂”在全国开始普遍实施（杭州等一些城市，早在1998年就开始实行土地储备、招拍挂制度）；以及2004年后房地产价格的暴涨，与8.31大限后“土地招拍挂”在全国各地普遍的严格实施；并非只是一种时间上的简单巧合。”[④] （二）2003.6，中国人民银行，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即央行121号文件） 央行121号文件的主要内容是，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%”；“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年”；“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年”。

到2003年，中央政府认为包括房地产业，重工业和资源性产业在内的国民经济基础行业出现了投资增长过快，规模过大的现象，有可能会导致通货膨胀，经济进一步过热。由此，央行采用控制信贷的方式，试图用紧缩的金融信贷政策调控国民经济。

121号文件只是政府大规模宏观调控的一个具体方面，但从以后的发展来看，其几乎没有什么效果。投资热潮并没有消减，房价持续上涨，中央政府轻视了民间投资、外资涌入的热情以及对政策贯彻实施的过分自信。

（三）2004.3，国土资源部、监察部，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》（即71号令） 71号令的出台是在2003年8月国土资源部等五部委对31个省市自治区的用地情况进行充分调研的基础上做出的。其重点是，2004年8月31日是办理。

近几年房地产调控总结

一、成果

国内自2003年开始对房价进行有目的、有计划的调控以来，经过8年多的不断努力，到2011年5月，房价调控工作取得了显著成效，实现了房价跳跃式上涨的伟大目标。目前，一、二线城市房价上涨已经基本到位，三线、四线、五线及不上线城市的房价正在依次向上一线城市看齐。

二、意义

回顾过去8年的工作，房价调控取得的成效是多方面的，影响是深远的。因此，认真总结房价调控中取得的宝贵的、成功的经验，对于在将后发展中，大幅提高提高汽油、柴油等成品油价格，科学合理地乱建多建各种收费站，稳步提高高速公路收费价格，逐步提高粮油、蔬菜等重要生活品价格、积极推进目前来看涨价幅度尚不大的各类商品价格的上涨，都有重要参考意义。

三、影响

（一）房价调控开辟了跨越式增长的新模式

自我国改革开放以来，很多领域、行业的人们都提出了“跨越式发展”的宏伟构想，但纵观各行业的发展，真正能够实现“跨越式发展”发展的，只有房价。

（二）房价的跳跃式上涨，使中国提前进入富裕社会

据房地产专家估计，目前，我国有89%的人都有住房，中国农村老百姓的住房率是99%。根据这一估计，房价上涨越快，89%拥有住房的人的感觉越好。任何拥有一套以上住房的家庭，在其他收入没有任何增加的情况下，随着房价的上涨，他的财富总额也随着不断地增加。以现在的房价计算，在一线城市只要拥有40平米以上的住房，即进入了“百万富翁”阶层；在二线城市，只要拥有80平米以上住房，也可以进入这一阶层。目前，随着调控力度的加大和调控向着纵深发展，三线、四线以及不上线城市的住房价格都大幅上涨，可以预料，在不久的将来，这些城市的住房价格很快会依次向上一线的城市走齐。届时，89%的人都进入了“百万富翁”阶层，小康目标已经远远踩在了脚下，完全实现了全民富裕的目标！一个89%的家庭成为“百万富翁”的国家，纵观历史，横看世界，唯中国而已！

四、问题

在总结成果的同时，必须看到存在的问题。

第一个方面的重要的问题是，89%拥有住房的家庭在享受了“百万富翁”的感觉之后发现，自己拥有的那一套用于一家人遮风避雨的住房，不管按照自己计算时的当地房价计算值多少钱，对他来说是没有什么意义的。除非卖掉不住，否则，房还是原来的房，住还是象原来一样住，自己日常生活、医疗、养老送终的所有费用，还是要从自己与房价相比不断倒退的工资、退休金、打工钱中支出。“百万富翁”的日常生活还是在贫困线上挣扎！

第二方面的问题是11%的没有住房的人的不满情绪过强。对于这些人，首先要通过发表文章，让其以淡定的心态对待。

第三个方面的问题是，调控彻底摧毁了人们的信任感。

整个调控过程中，一直没有让广大人民群众真正理解调控的目的，很多人把调控简单理解为降低房价，由此产生了不合理的预期。由于预期的不合理，当每次调控实现了推动房价翻番的目标后，希望房价下跌的人们就产生了不满情绪，产生了信任危机。

第四个问题是财富集中过快，贫富差距过大

第五个问题是不同领域的收入的含金量相同，但付出的劳动及技术含量差距过于悬殊。真正的受益者，是房地产开发、投资、投机、炒作者们，以及贪官。

五、应对方案

对于存在的问题，特别是广大人民群众比较敏感的问题、容易引起公众不满情绪的问题，解决的根本的原则是掩盖事实真相，平息公众情绪。因此，首先要通过各种媒体，发表官方声明，予以否认。统计局要及时提供虚假数据，予以支持。其次是要有效地利用各种媒体大造声势，使人们切实感受到解决问题的决心和信心，绝对不能让公众怀疑解决问题的潜规则和实际能力。对于最终的与声称的解决目标相反的效果，要组织有关专家，做出有说服力的解释。

总之，房价在飞涨之后，进一步上涨所遇到的最大问题是稳步上涨的问题，房价一旦下跌，会引发许多矛盾，首先可能遇到的，是那些高价购买了住房的泼皮无赖们会闹事。更为重要的是，以他们为代表的既得利益者们的利益以及各级官员手中拥有的多套住房的保值问题，对于这些问题，必须认真研究，稳妥解决。

2018公务员考试申论热点：“六个钱包买房”缘何刺痛公众神经？-搜

2018公务员考试申论热点：“六个钱包买房”缘何刺痛公众神经？

近期，央行货币政策委员会委员樊纲在媒体节目上的一席话引发了争议。樊纲说的是年轻人买房问题。他说，如果夫妻俩上面的“六个钱包”都能起作用，父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包，姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷，爷爷奶奶和父母，这“六个钱包”凑在一块儿能够帮着支付首付的话，建议还是买房好。

樊纲的这番话被许多人质疑是在为年轻人“啃老”张目，还有人担心，假如“六个钱包”被年轻人掏空买房了，一旦这些老人有个病痛需要用钱时，家庭将陷入极大的困境。

仔细查看樊纲发表此番言论的前后语境，会发现“六个钱包买房”的说法可能存在断章取义的问题。因为其语境为选择租房还是买房，其言论是基于他作为经济学家从“成本—收益”对比分析中得出的较为经济的选择。解析他的话语逻辑，所谓“六个钱包都能起作用”，应该是指代表这“六个钱包”的几位长辈在养老的保障方面都已无虞，或者家庭在财务方面较为宽裕，从而能对年轻人买房予以经济支援。如果是这样的话，那不得不承认，有如此经济条件的家庭，支援年轻人买房确实不失为一种较好选择。

当然，在当前大城市房价高企、普通家庭经济收入和养老保障相对滞后的社会现实里，许多普通工薪家庭可能还不具备从容买房、轻松养老的条件，这也正是樊纲的“六个钱包买房”的说法刺痛了许多人神经的原因所在。

暂且不论一些媒体对“六个钱包买房”的断章取义，如将“六个钱包”买房之争放在更宽广的视野，就能发现争议背后房价对实体经济的挤出效应等问题可能更值得关注：房价高企对制造业造成“挤出效应”，对民众正常社会生活带来高成本、高压力。

这些年来，城市房价整体上一路上涨。在国家房地产调控不放松的大背景下，一、二线热门城市房价虽相对得到抑制，但是不少城市楼市依然“高温”，在大城市房价整体仍然高企的语境下，不用说普通年轻人的生活压力大，就连一些大企业都感到吃不消。早在两年前，华为总裁任正非在接受采访时就担忧，除了提高生产用地成本之外，高房价还增加了企业员工的雇佣成本，严重者可能会摧毁城市的竞争力。

作为市场主体的企业，对成本的反应是最为敏感的，影响企业成本的因素有很多，但在当前，生产用地成本提高和高房价带来的企业员工雇佣成本的增加，显然是相对最突出的。而这也可能在反向上造成从业年轻人的实际收入受到影响。从这个意义上讲，“摧毁竞争力”之忧并非空穴来风。楼市火热、房价高企的利弊一言难以概述，但是高房价客观上导致对制造业的“挤出效应”值得警惕。

值得欣慰的是，2017年以来，国家加大房地产行业宏观调控力度，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。随着房地产调控的深入和加大深化住房供给变革，包括新增住房供给主体，优化供给结构满足多层次住房需求等举措的实施，一些城市的房价有望逐步回归理性。

公务员之路，从华图起步。

房产调控政策对房产价格的影响论文的开头怎么写

现今房地产是中国的支柱产业，所以在没有找到一个新经济增长点时，房地产仍然占主导地位。即便找到了新的经济增长点产业转移也需要大量时间，所以未来房价仍然有上涨空间。

近几年为什么房价涨的这么快。究其原因，1.最主要的是政府的扶持和人们对住房的需求。2.通货膨胀严重，物价、成本上涨导致人民币贬值，为了保值投资商将大量资金投入房地产。3.投机者对房地产价格的炒作、开发商哄抬房价等原因。

2011年政府出台房屋限购令。其主要目的是，1.抑制一、二线城市的房价。因为，现今一、二线城市的房价几乎接近饱和，已经没有上涨空间，如果持续上涨，将严重超出购房者的购买能力。2.迫使大量资金转移到三、四城市，推动三、四线的城市建设。所以，未来一、二线热点城市的房价将会有所下降，但三、四城市的房价仍然会上涨。而三、四城市数量要远多于一、二线城市。因此，未来中国整体房价仍然会上涨，只不过因限购令的原因上涨会有所减缓。

央行2011年内4次上调存款准备金利率，虽然促使流动性资金减少、银行贷款减少、人民币升值，房企融资形势出现收紧，房企将更难获得银行贷款，资金链会越来越紧张。但同时也使国外热钱大量流入。截至2011年3月末，国家外汇储备余额为30447亿美元，同比增长24.4%，首次突破3万亿美元。国外热钱主要流动方向是商品市场、房地产、股市，这也是为什么通货膨胀居高不下的原因。期中流向房地产的热钱将获得人民币升值和房价上涨带来的双重收益。虽然国内资金被控制住，但国外资金却替代上来，只不过角色互换了一下。所以房地产业的资金仍然充足，房屋限购令只是控制了一、二线城市的房价，并没有对三、四城市严加控制。而国外热钱主要就流向了三，四线城市，未来三、四城市的房价将占主导地位。

房地产行业可以说已经是一个产能过剩的行业，现今虽然供大于求，但是个人认为未来一段时间这一因素仍然不会影响房价。虽然政府出台一些控制房价的政策，为了应对调控政策，开发商开始囤房，捂盘惜售，开发商将持观望态度。不会在价格上有太大松动。空置房大多数在开发手里，只要他们不愿意出售所囤积的房子，房价依然不会降低，除非政府有后续更强硬的政策出台。房地产所带动的产业链是最长的一个，所涉及到得上下游产业有近百个。政府调控房地产，不是打压房地产，政府不会遏制房地产未来的发展，之所以调控是想让房地产慢慢走向正轨。

可以参考一下。