如何加强小区维修管

随着当前经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有房住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。

物业管理的目的就是服务千家万户，满足多层次需求，让广大老百姓满意。目前，我区物业管理呈现前所未有的发展速度，我们做了大量的工作，取得了一定的成绩。

一是规范维修资金管理。做到了个人住房维修资金建帐到户，遵循“业主所有，专户存储，政府监管，规范使用”的原则，规范专项维修资金的归集、管理和使用。

二是实行前期物业管理招投标 。自2006年我们实行前期物业管理招投标管理，规范开发企业前期物业管理工作，通过前期物业招投标，大大减少企业与企业之间的矛盾，体现了公开、公平、公正的原则，较好地解决了开发商、物业服务企业和业主之间长期存在的推诿扯皮现象。

三是大力整治小区环境卫生，积极创建省、市、区级文明小区。 结合我市创建文明城市的大好机遇，我们按照上级的指示精神和要求，积极组织各小区争创市级文明小区和物业示范小区。

在2010年西安市物业管理暨表彰大会上长安区住房保障和房屋管理局被评为全市物业管理先进单位，金阳物业管理有限公司管辖的融发心园小区被评为市级文明小区。 取得成绩的同时，也存在不少问题，如：发育迟缓、配套设施不到位、服务质量不高。

问题突出表现在：一是物业服务企业不规范，管理水平低，服务质量较差；二是水、电垄断经营行业服务不到位，导致物业服务企业强行断水、断电引发同业主的纠纷较多；三是业主委员会组建不规范并缺乏有效的监督机制；四是开发企业遗留问题较多等。 针对这些问题，我们认为应从以下几个方面着手改进： 一、增强物业管理服务意识，规范物业服务经营行为 物业服务企业首先要摆正服务业主的位子，切实转变“管理者”的角色，强化服务意识，尊重、关爱、善待业主。

在任何情况下，都不以强势面貌出现，不搞纠纷，不搞对立，尽可能把矛盾化解在萌芽状态；二是要加强物业管理队伍建设，全面提高从业人员整体素质和诚信意识，规范从业人员行为，这也是减少矛盾和纠纷的重要方面；三是强化对物业管理行为的监督，加强对物业管理从业人员的培训，与西安市房屋管理局培训中心联合，继续对我区物业管理从业人员进行培训，确保从业人员达到百分之百持证上岗。 作为物业行政主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。

一是要持续深入开展对《物权法》和《陕西省物业管理条例》的宣传；二是要加大整顿和规范物业管理市场秩序，加强企业资质管理；三是要引导物业服务企业创市优、创省优、创国优，培养物业管理示范项目，提高物业管理水平；四是要协调好物业管理与小区建设的关系，共同为构建和谐小区发挥应有的作用。 二、着力解决开发建设前期遗留问题 开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划、设计和施工标准要求，对住宅小区设施进行完善，土地、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

开发建设售卖遗留问题、业主相邻关系处理不当等一直是引发物业管理矛盾纠纷的主要问题，物权法为其有效解决提供了法律途径，为物业管理活动中的各方主体权利、义务和责任确定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业服务企业。 三、依法组建业主大会和业主委员会，建立有效的监督机制 业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。

加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关，在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区居委会的力量，充分发挥社区居委会的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主进入业委会，通过我局指导程序，街办具体实施，组织召开首届业主大会，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训，要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。 第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系，将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主搞好自律，建立业主委员会定期接待制度，帮助、指导业主委员会做好投诉。

第四，要规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。 根据国家和建设部的有关文件及陕西省西安市物业管理条例，结合我区实际，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础。

如何完善设备管理

第一，是指设备在一生的运行过程中，随着磨损的加剧，原有性能和精度会发生变化，即开始老化。

老化之后的设备，原有部位故障发生性质和发生率会发生变化，那么原点检和润滑标准也应该随之改变。作为设备管理人员应该不怕麻烦，结合自己日常管理经脸，细心重新修订。

第二，由于各设备管理人员业务能力不同，经验不同，或者业务能力和经验得到了提高，可能会对现有标准产生不满意，那么无论是从节能降耗，或是安全使用等方面，都应该获得上级主管部门批准后，及时重新修订。

小区物业管理系统论文

【摘要】随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。

用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统，谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。

【关键词】小区物业、管理系统、用户、VB、ACCESS目 录第1章 系统概述 31.1 系统的研究意义 31.2 研究现状及设计目标 31.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析 31.2.2 现行研究存在的问题及解决办法 41.2.3 本课题要达到的设计目标 5第2章 系统分析 72.1 系统的开发背景 72.2 小区物业管理系统的需求分析 7第3章 系统设计 83.1 系统功能分析 83.2 系统模块设计 83.3 系统结构 83.3.1 系统模块结构图： 83.3.2 系统流程图 103.4 小区物业管理系统的数据库设计 103.5 开发工具 153.5.1 Visual Basic 153.5.2 ACCESS 16第4章 系统实现 184.1 权限设置 184.1.1 登录新用户子模块窗体设计 184.1.2 修改老用户密码子模块窗体设计 184.1.3 添加新用户子模块窗体设计 194.2 物管中心 214.2.1 用户投诉子窗体设计 214.2.2 用户报修窗体设计 294.2.3 停车场管理子窗体设计 32第5章 性能测试与分析 355.1 测试实例（测试集）的研究与选择 355.2 测试环境与测试条件 375.3 性能分析 37第6章 结束语 38参考文献 39第1章 系统概述1.1 系统的研究意义随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。

这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。

伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点，比如：效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据，这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。

随着科学技术的不断提高，计算机科学技术日渐成熟，其强大的功能已为人们深刻认识，它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分，使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。

例如：检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率，也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。

因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在下面的各章中我们将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统，谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。1.2 研究现状及设计目标1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。

在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。

在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：1.物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。

例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2.配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位。

如何搞好小区物业管理之质量管理

如何搞好小区物业管理 之质量管理 摘要：作为对小区进行管理的物业管理企业，其管理质量的高低将直接影响广大业主对企业的满意度，影响企业管理的顺利实施，最终影响物业管理企业经济利益的实现。

在当前“以人为本”、建设和谐社会的背景下，如何提高物业管理企业对小区物业管理的质量水平，将是建设和谐社区，进而参与建设和谐社会的重要的组成部分和履行物业管理企业社会责任的重要体现。本文主要从目前中国城市小区物业管理存在的问题出发，探讨如何提高小区物业管理质量，如何进行物业管理质量控制等问题，并给出了相应的建议和具体的措施。

关键字：和谐 控制 以人为本 服务意识 正文： 物业管理是近十几年在我国兴起的经营性服务行业，并且发展十分的迅速，它是由计划经济时期的房管部门衍化出来的。传统的房管部门是代表国家或集体行使手段，房管部门处于一种主导地位，而房屋的使用者则处于被管理的位置，二者之间是管理与被管理的关系。

而物业管理则是在市场经济条件下的经营服务型的管理，它与房屋使用者之间是服务与被服务的关系。其服务是有偿的。

物业管理所涉及的内容广泛，包括所管辖部位的房屋的维护以及上下水设施、供电设施、消防设备、供热设施等等方面的维护与日常保养工作，并且还要收取物来管理费及代收代缴费。物业管理工作具有时效性，要求及时快速果断的对发生故障的部位进行处理。

因此，物管理对质量的要求是很高的。 现代物业管理的经营范围是非常广泛的，几乎涉及社会生活的方方面面。

但是，在中国，由于历史和现实的各种原因，物业管理企业所进行的物业管理还不很完善和发达，其经营物也主要集中在小区物业、写字楼物业、学校物业等方面。其中，现在中国大多数的物业管理企业经营的项目主要就是小区物业管理。

因此，如何管理好小区物业，使小区设施、设备得到很好的维护和使用，从而使物业能够保值和增值，提高物业的使用寿命和使用效率，最终目的给业主提供一个适合居住和生活的环境，就成了绝大多数物业管理企业所不得不面对的问题。而要达到这一切，物业管理企业所必须做的重要事情之一就是进行小区物业管理的全方位质量管理。

特别是在当前中国执政党和政府提出“以人为本”，构建社会主义和谐社会的大背景下，建设和谐社区，实现小区居民权利的最终体现，也成了物业管理企业不得不进行质量提升、质量监督和控制的主要原因之一。此外，为了实现物业管理企业和业主的和谐相处，实现小区和物业管理企业品牌的建立，最终实现企业经济效益地实现，也迫使物业管理企业加强对小区管理质量地提高和监督。

提高管理质量，进行质量管理，效益巨大，意义重大。 而国家在对物业小区管理和其他物业管理的质量管理方面也专门出台了一系列的法律法规：如建设部制定的《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》，中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业服务等级标准》，国家行政管理部门和地方政府制定的其他服务质量要求，有：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》等。

这在制度方面也给物业管理企业以限制和规定，使物业管理企业更加注重物业管理过程中的质量管理和质量控制。 要加强对小区物业管理质量管理，我们必须先了解现在中国物业管理企业在对其进行管理中存在哪些不足，存在哪些亟待解决的问题。

一个小区，物业管理企业对其进行物业管理，主要包括以下几个方面的管理：客服管理、工程管理、绿化管理、保安管理、档案管理、智能化管理。而在物业管理中存在不足，质量严重不合格的恰恰也是这些物业管理企业主要的管理方面。

首先，客服管理方面。这一部门的职能就是直接和业主联系，提供给业主信息，并接受业主地询问和请求，有的还兼起（大多数小区都如此）协调各部门工作的作用，最主要的就是起到业主和物业管理企业之间“桥梁”作用。

但是，在对各小区进行调查中我们发现不少业主对物业管理企业的客服服务很不满意，主要是客服存在服务态度冷淡、服务效率低下、协调作用没能充分体现。其次，是工程管理方面。

在目前许多小区管理中，工程管理也是业主抱怨比较多方面，主要是因为有的物业企业由于成本问题没有技术熟练的维修管理人员，或者管理人员对业主服务态度低下，或者是维修管理不到位，或者是存在不同程度的拖拉现象。再次，是档案管理方面和智能化管理方面。

档案管理方面是存在业主信息泄露问题和部分物业管理人员以业主信息为自己牟利问题。智能化管理反面主要问题时服务不到位，存在智能化程度高但操作人员水平不够，和没有严格进行相关诸如刷卡、登记等管理。

第四，是绿化管理方面。许多业主选择小区的主要原因之一是对小区的绿化率和由此带来的适合居住的环境比较满意。

但是在物业管理企业进行管理后，业主却往往发现出现绿地维护不到位，绿地面积减少或者因绿地变化而出现小区环境变坏等情况，当然不排除房地产企业在进行小区。

如何加强社区建设和管理

加强社区管理是实现城市现代化的需要

加强社区管理是社会成员政治参与的需要

加强社区管理是提高居民生活质量和环境质量的需要

加强社区管理是加强基层工作和维护社会稳定的需要

加强社区管理

（一）加强社区管理工作，把握好政府指导和居民自治的关系是十分必要的

（二）做好社区管理工作必须强化服务

（三）做好社区管理工作必须做到条块结合

（四）做好社区管理工作必须依靠居民群众

如何提高基层设施设备管理使用效率

在现代企业生产过程中，设备管理决定因素是人而不是物。如果设备管理意识不强，管理者不重视，使用者的积极性不能充分发挥，产生“无电停机等，有电开不成”等现象，造成设备管理过程中处处充斥着各种矛盾，再好的设备也只会成为陈列品。所以说人的设备管理意识主动性发挥的好与不好，将直接影响到设备影响效率的高与低。

（一）全员意识

全员性是设备管理特点之一。现代企业管理强调应用行为科学调动广大职工参与管理的积极性，所以设备管理迫切需要全员参与。而现实工作中，设备管理长期都被认为是设备管理部门的事，设备使用部门只是被动地接受来自于设备管理部门分配给自己的任务，包括对设备维修和使用方面的情况进行登记，不会主动地对设备运行情况进行分析，也不会主动地将相关信息提供给管理部门，形成“被动挨打”的局面。比如说在每年一次的资产清查或常规的设备检查中，都能发现一定数量的闲置和待修的设备，造成设备资源的浪费。因此必须动员所有设备管理的相关人员和部门或岗位都参与进来，建立自上而下的全员设备管理体系和制度，组织和调动各级设备管理或使用者以最大的热情投入到设备管理工作中来，使所有的人都明白设备管理是全员必须参与的事情，光靠个别部门的力量是永远不够的。

（二）人本意识【加强设备管理工作提高设备使用效率】

科学发展观的核心是以人为本。现代化生产企业发展的进程表明，一个企业即便拥有优越的自然资源或一定的现代化设备，也不可能自然地使这些资源和设备转化为现实生产力，使用者的基本素质在其中起着关键的作用。作为为各种生产提供的设备资源始终是处于被动的因素，因为只有被设备使用者使用，才能真正发挥其应有的作用，其使用价值和效益也才能得以体现。因此，设备管理或使用者才是设备管理中真正起决定作用的因素。所以说，要提高设备的运行效率，首要工作时在“人”的管理上下功夫，要采取各种措施充分调动广大管理或使用者的积极性和创造性。采用多种多样的激励手段，把使用者的执着追求引导到企业设备管理的根本目标上来，深刻认识实现企业目标是自我实现的前提，而使职工管好、用好 维修保养好，为设备管理的整体工作奠定基础。